全國物業管理示范公共物業考核標準
  時間:2018-11-20  來源:株洲高科   瀏覽:

序號

考核內容

規定分值

評分標準

基礎管理

25

15款66條

(一)規劃建設資料齊全

1、建設用地規劃許可證

2、建設工程規劃許可證

3、規劃總平面圖、道路規劃圖、市政設施管網綜合規劃圖、綠地規劃圖、建筑工程消防驗收意見書、人防驗收報告、建筑名稱核準書等與項目建設有關的資料

4、規劃變更批準文件

5、臨建房屋批準文件

6、竣工備案表

7、項目竣工總平面圖

8、單體建筑、結構、設備安裝竣工圖

9、附屬公建配套設施、地下管網工程竣工圖

10、設施設備安裝、使用和維修保養技術資料

11、各單項工程竣工驗收證明材料

1

缺一項扣0.2

(二)承接查驗手續完備

1、物業承接查驗協議

2、公共區域及共用設施設備承接查驗資料

3、業主專屬部分分戶驗收資料

4、房屋質量保證書和房屋使用說明書

5、建設單位向業主承諾與物業服務有關的資料

6、承接查驗的其它有關文件

2

缺一項扣0.2

(三)物業服務合同規范

1、公共物業為單一業主的,物業服務企業須與業主簽訂物業服務合同;公共物業為多業主的,物業服務企業須與多個業主分別(或業主委員會)簽訂物業服務合同

2、合同符合省以上主管部門示范文本要求

2

未簽訂合同扣1分,合同不規范扣0.5分

(四)由一家物業服務企業組織實施統一的物業服務

1、物業服務企業營業執照、資質證書

2、物業項目依法取得,相關文件資料齊全

3、專業服務委托外包的,外包單位的資質條件、選定程序符合相關規定,并有完善的監管措施;專項服務合同或協議符合物業服務合同約定

3

第1、2項不符合各扣0.5分,第3項不符合扣1分

(五)維修資金使用管理

1、維修資金使用計劃,按規定提交業主審定后實施

2、維修資金使用有預算、報批、備案、施工及竣工驗收記錄

3、維修資金使用符合有關規定,無挪用、擅自擴大使用范圍等違規行為

4、維修資金使用情況按時向業主公布

1

一項不符合扣0.2分

(六)建立業主聯系制度

1、業主檔案資料齊全

2、與業主工作聯系記錄完整

3、對業主有關物業服務的意見和建議有措施、有反饋

1

一項不符合扣0.3分

(七)突發事件的應急預案

1、消防、電梯、給排水、供配電、交通等共用設施設備事故的應急預案,定期演練,并有演練記錄

2、自然災害、公共衛生、社會安全等方面突發事件的配合性應急預案

3、應急廣播系統處于良好狀態,可隨時啟用

2

針對本地區、本項目特點的應急預案以及配合性應急預案,一項不符合扣0.5分

(八)創建全國物業管理示范項目規劃和實施方案完備

1、制定具體的創建規劃和實施方案

2、創建規劃和實施方案經業主同意,并向全體業主公示

1

一項不符合扣0.5分

(九)物業項目管理制度完善

1、行政管理制度

2、人事管理制度

3、員工培訓制度

4、財務管理制度

5、檔案管理制度

6、房屋及設施設備維修養護管理制度

7、客戶服務管理制度

8、公共秩序管理制度

9、公共環境清潔管理制度

10、園林綠化管理制度

11、節能環保管理制度

12、安全生產管理制度

13、安全警示標志管理制度

2

缺一項扣0.2分

(十)服務人員從業要求

1、項目經理由物業管理師擔任,重要文件由物業管理師簽署

2、專業管理人員接受相應崗位培訓并取得證書

3、專業崗位操作人員持有專業崗位證書,包括消防監控員、電梯維修工、高低壓電工、公共衛生從業人員健康檢查證明等

4、分類統一著裝、佩戴工號牌,行為規范

2

第1項不符合扣1分,其它每項不符合扣0.3分

(十一)信息化手段應用

1、配備計算機、傳真機等辦公設備

2、對客戶信息、收費、房屋、設施設備、工作計劃、財務、人事等事項實行信息化管理

1

一項不符合扣0.5分

(十二)檔案管理

1、建設、承接查驗以及日常管理服務各階段的原始檔案資料齊全

2、檔案分類規范,查閱方便

3、檔案使用登記手續完備

4、檔案存放環境條件符合檔案管理規定

1

一項不符合扣0.2分

(十三)客戶服務管理

1、設立物業服務中心,公示物業服務企業營業執照、資質證書,服務內容和標準、收費依據和標準、項目負責人照片及資格證書、服務電話

2、實行物業服務費酬金制的,每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況

3、有專人負責接待客戶來訪,24小時受理客戶信息,有處理記錄,按月進行統計分析

4、客服接待人員值班表、值班/交班記錄及時完整

5、有客戶回訪制度和記錄,投訴處理及時率100%,并按月進行統計分析

3

一項不符合扣0.5分

(十四)業主滿意率

1、每年至少兩次向業主發放物業服務征求意見單,對合理的建議及時整改,滿意率達95%以上

2、滿意率調查內容應與物業服務合同中約定的服務內容相符

3、調查結果及整改措施向業主公示,公示時間不少于7天,并有整改措施落實記錄

2

一項不符合扣0.5分

(十五)對違反治安、消防、環保、房屋裝飾裝修和設施設備使用等方面法律、法規、規定的行為,及時進行勸阻,并向有關主管部門報告,有完整的記錄

1

發現一處不符合扣0.3分

房屋管理

11

6款29條

(一)房屋竣工并投入使用,管理井然有序

1、管理區域路標、交通標志、引導指示牌標志規范、清晰

2、房屋棟號、樓層、房號標志規范、清晰

3、區域明顯位置設有引路方向平面圖

4、區域明顯位置設有入駐單位名錄牌

5、建立房屋產權(使用人)清冊

6、房屋維修、養護記錄完整

7、房屋建筑質量符合使用要求,無安全隱患

3

一項不符合扣0.5分,發現一處不符合扣0.2分

(二)無違章搭建和擅自改變房屋用途現象

1、公共物業建設符合規劃設計要求,無違章搭建現象

2、房屋及設施使用符合設計要求,無擅自改變用途現象

1

發現一處不符合扣0.5分

(三)房屋外觀完好、整潔

1、外墻清洗按計劃實施、記錄完整

2、房屋外觀完好、整潔,無滲水現象

3、房屋外墻面是建材貼面的,無脫落;是玻璃幕墻的,清潔明亮、無破損,并有檢測記錄;是涂料的,無脫落、無污漬

4、房屋外部無亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現象

2

發現一處不符合扣0.2分

(四)房屋室外附加設施安裝符合規定

1、建立定期巡視檢查制度,記錄完整

2、室外招牌、廣告牌、夜景燈等設施按規定辦理報批,手續齊全

3、空調安裝位置統一,管線整齊,冷凝水集中排放

4、房屋室外設施安裝牢固、規范,無安全隱患

5、發現安全隱患,及時告知業主及相關當事人,采取相應防范措施

2

發現一處不符合扣0.2分

(五)房屋天臺管理有相應措施

1、專人負責天臺日常巡查工作,并有記錄

2、對非巡查人員出入有相應管理措施

3、天臺整潔,無積水,無亂堆亂放及滲漏現象

1

發現一處不符合扣0.2分

(六)房屋裝飾裝修管理嚴格、規范

1、建立完善的房屋裝飾、裝修管理制度及流程

2、按有關規定辦理裝修手續,裝飾裝修方案經消防部門核準

3、簽訂裝修管理協議和裝修安全管理協議,并將裝飾裝修的禁止行為和注意事項書面告知業主和使用人

4、裝修施工人員登記、備案手續完備

5、裝修現場管理井然有序,消防及安全防范措施得當

6、裝修垃圾定點堆放,定時清運

7、裝修管理資料分戶存檔,查驗記錄完整

8、每日巡視檢查,發現危及房屋結構安全及損害其它業主合法權益的行為,應于發現當日以書面通知勸阻和制止,制止無效的于兩個工作日內書面報告業主和有關部門,并存檔備查

2

一項不符合扣0.2分

共用設施設備管理

30

十二款61條

(一)共用設施設備完好,管理和運行狀況良好

1、設施設備專業管理人員配置合理,崗位責任明確,工作認真負責

2、建立設施設備總賬、臺賬、設備卡,記錄完整

3、設施設備管理制度運行、維護、保養、檢查等管理制度健全

4、年、季、月度設施設備維護、保養計劃周密,并按計劃實施

5、日常設施設備檢修、巡視、保養、緊急情況處理等記錄齊全

6、小修、急修及時率100%,記錄完整

7、未發生重大管理責任事故

5

一項不符合扣0.5分

(二)室外共用管線、管道和道路管理

1、室外共用管線統一入地或入公共管道,無架空管線;

2、排水排污管道通暢

3、雨水井、化糞池定期巡檢、疏通與清掏,無堵塞、無外溢現象,記錄完整

4、道路通暢,路面整潔平整

5、路面井蓋無缺損、無丟失,井蓋表面標志清晰

2

發現一處不符合扣0.2分

(三)設備機房管理

1、設備系統圖、操作規程、崗位責任制、應急預案流程圖、定置圖、特種作業人員資格證書等齊全,張貼于機房明顯位置

2、交接班制度完善

3、儀器儀表運行正常、數據準確

4、設備管線標志清晰

5、有環境要求的設備機房,溫、濕度在規定范圍內

6、機房整潔、無滲漏、無積水、無雜物堆放,設備表面無積塵、無銹蝕

7、機房防鼠措施得當,防鼠板質材、規格,防鼠網,防鼠藥物投放等符合規范要求

8、設備噪音符合規范要求

2

發現一處不符合扣0.2分

(四)設備備品、備件的庫房管理有序

1、建立完善的備品、備件采購、出入庫管理等制度及流程

2、根據配件的存放要求進行分類存放,并定期檢查

3、對危險品、重要及有特殊要求備品、備件單獨存放,并建立相應的檢查管理制度

4、建立重要備品、備件的報廢管理制度并有相應記錄

2

一項不符合扣0.5分,發現一處不符合扣0.2分

(五)供電系統管理

1、管理制度與措施符合專業要求,執行嚴格,運行、維修、保養、巡檢記錄完整

2、限電、停電有明確的審批流程

3、停、送電嚴格執行操作票制度

4、變配電室安全警示牌配置齊全

5、高壓用具配備齊全,并年檢合格

6、后備電源設備定期檢測,符合應急使用要求

7、有完善的停電應急處理方案和臨時用電管理措施

8、公共照明正常

2

一項不符合扣0.5分,發現一處不符合扣0.2分

(六)弱電系統管理

1、系統設備配置齊全、運行正常、現場測試符合要求

2、系統及子系統運行、維修、保養、巡檢計劃周全、記錄完整

3、監控錄像圖像清晰,按規定時間保存備查

4、中央控制室管理實行24小時專人值班制度

2

一項不符合扣0.5分,發現一處不符合扣0.2分

(七)消防系統管理

1、消防設施設置平面圖、火警疏散示意圖按幢設置在樓層明顯位置

2、消火栓柜、消防卷簾、滅火器、疏散指示燈、應急燈及應急工具等消防設施完好、有效,并定期組織檢驗、維修

3、消防水泵、管網、閘門等設備運行正常,測試、維修、保養記錄完整,水壓正常

4、安全疏散通道暢通,疏散標志和示意圖設置合理、醒目

5、區域消防通道暢通,無雜物堆放,無違章占用

3

一項不符合扣0.5分,發現一處不符合扣0.2分

(八)電梯系統管理

1、準用(合格)證、緊急電話和乘客注意事項置于轎廂醒目位置

2、電梯維修保養合同規范,監管措施得力

3、電梯機房通風、照明情況良好

4、電梯轎廂、井道內保持清潔,轎廂廣告設置有序,無亂貼、亂畫

5、電梯運行平穩,維修、保養、檢修記錄完整

6、機房配置的專用工具齊全,使用方便

7、電梯機房配有平層標志線

8、電梯按合同約定時間運行,出現故障,維修人員規定時間內到達現場

2

一項不符合扣0.5分,發現一處不符合扣0.2分

(九)給排水系統管理

1、備有《二次供水衛生許可證》,水質定期檢測,符合衛生標準,人員持證上崗

2、給排水及中水系統設備完好、運行正常,日檢查,月、季、年保養制度完善

3、水箱蓋設有密封條、防蚊網并上鎖,水箱周邊無污染源,定期清洗、消毒、檢查記錄完整

4、水泵、閥門、管網等設備名稱、流向、運行狀態標志清晰,無銹蝕、無跑冒滴漏、無污染

5、限水、停水有審批流程,按規定時間通知用戶

3

一項不符合扣0.5分,發現一處不符合扣0.2分

(十)空調系統管理

1、空調系統運行正常,水質符合標準,冷卻塔運行正常且噪音不超標,管道,閥件及儀表完好,無跑、冒、滴、漏現象

2、空調系統日常巡查、維修、養護及排除故障流程符合技術規范

3、空調系統發生故障,維護人員在規定時間內到達現場維修,記錄完整

4、新風、送排風系統工作正常,管道和過濾裝置定期清洗、消毒,符合衛生要求

3

一項不符合扣0.5分,發現一處不符合扣0.2分

(十一)避雷系統管理

1、備有避雷設施位置平面圖

2、避雷設施定期檢查、測試,記錄完整

1

一項不符合扣0.5分

(十二)節能降耗計劃與措施

1、建立能耗定期監控、統計、分析制度

2、制定節能降耗計劃與實施方案

3、通過管理創新、技術改造,達到明顯節能效果

3

一項不符合扣0.5分

秩序維護、消防及停車場管理

12

3款17套

(一)秩序維護管理

1、制定符合項目特點的秩序維護方案,重點部位設置監控設施,監控記錄保存符合規定要求

2、秩序維護人員考核審查合格,配置合理,崗位責任明確,作風嚴謹

3、主出入口及關鍵崗位實行24小時值班、巡視,并記錄完整

4、安全標志設置合理,對可能危及人身安全的地點和設施設備,有明顯警示標志和防范措施

4

一項不符合扣1分,發現一處不符合扣0.2分

(二)消防管理

1、制定消防安全制度,消防安全操作規程

2、實行防火安全責任制,明確消防安全責任人

3、消防中控室實行24小時專人值班制度,值班記錄完整

4、消防安全巡視檢查并記錄

5、消防安全隱患的整改記錄

6、定期進行消防知識培訓,消防預案每年演習不少于兩次,記錄完整

4

一項不符合扣1分,發現一處不符合扣0.5分

(三)停車場管理

1、設有停車場、庫車位平面圖

2、公示停車場管理規定、停車收費標準

3、停車場標志、車輛行駛路線設置合理、規范

4、固定車輛簽訂停車管理服務協議,發放出入證,車輛進出記錄完整

5、臨時車輛出入登記及時,記錄完整

6、機動、非機動車輛停放有序

7、停車場、庫巡視檢查記錄完整

4

一項不符合扣0.5分,發現一處不符合扣0.2分

保潔服務

12

7條

1、保潔人員配置合理,責任區域明確,保潔全面實行標準化服務

2、垃圾推行分類管理

3、保潔設施設備配置合理,垃圾日產日清

4、定期對保潔設施設備進行衛生消毒

5、管理區域內道路、綠化帶、停車場等共用場地無紙屑、煙頭、塑料袋等廢棄物,及時清理積雪、積水

6、房屋共用部位及共用設施設備保持清潔

7、防治鼠害、蟲害等有計劃,有措施,有記錄

12

一項不符合扣1分,發現一處不符合扣0.1分

綠化管理

4

7條

1、綠化養護人員配置合理,責任區域明確,落實工作標準

2、綠化圖紙、苗木清單等資料齊全,養護計劃、設備、工具臺帳完善

3、設置有愛護綠化提示標志,重點樹木品種實行標牌管理,室內租擺綠植定期更換

4、綠化藥劑、肥料使用管理記錄完整

5、作業有安全防護措施

6、各類喬、灌、草等植物長勢良好,修剪整齊美觀,無折損、斑禿現象,無病蟲害,無土壤裸露

7、綠地無改變用途和破壞、踐踏、占用現象,樹木無懸掛物及晾曬物品

4

一項不符合扣1分,發現一處不符合扣0.1分

精神文明建設

2

4條

1、采用宣傳資料、宣傳欄、網絡信息等形式,倡導和諧社區建設

2、每年開展2次以上文體活動

3、企業形象宣傳有計劃、有措施、有效果

4、活動有記錄,照片或影像齊全

2

一項不符合扣0.5分

管理效益與創新

4

4條

1、物業服務費收繳情況良好,收繳率達98%以上

2、財務報表反映項目經營狀況良好、有較好的經濟效益

3、提供適合業主需求的特約服務項目

4、管理服務創新有計劃、措施和效果

4

收繳率每降低1個百分點扣0.3分,其它一項不符合扣1分

《民用建筑設計通則》中有關公共建筑的定義。

公共建筑是指供人們進行各種公共活動的建筑。包含辦公建筑(包括寫字樓、政府部門辦公室等),商業建筑(如商場、金融建筑等),旅游建筑(如旅館飯店、娛樂場所等),科教文衛建筑(包括文化、教育、科研、醫療、衛生、體育建筑等),通信建筑(如郵電、通訊、廣播用房)以及交通運輸類建筑(如機場、車站建筑、橋梁等)。公共建筑和居住建筑都屬民用建筑。

亚洲av无码专区在线亚